הרקע למקרה

התובעת גליה ינושבסקי באמצעות עו"ד יוסף שטרית ושאר בעלי הדירות בבניין התקשרו ביום 15.8.13 בהסכם תמ"א 38/2 עם הנתבעת קבוצת לב העיר – האשל 6 ר״ג בע"מ באמצעות עו"ד ערן שפינדל ועו"ד אוריאל גינת, במסגרתו החברה לספק דירה חדשה בבניין החדש שייבנה, בקומה רביעית עם חניה צמודה.  לאחר שהדירה נמסרה לתובעת, באיחור של שמונה חודשים, היא אף טענה כי החניה נמסרה במתקן חניה שנוגד את התקנים ואשר יכולת התמרון לתוכו קשה ביותר, דבר שאף גרם נזק לרכבה בעת ביצוע תמרונים לצורך החניית הרכב או יציאה מהחניה.

כמו כן לטענתה, לפי הסכם התמ"א הייתה צריכה להיערך הגרלה ביחס לחניות (רגילות ובמתקן), דבר שלא ארע וכי הנתבעת אמנם הסכימה לקבל חניה במתקן, אולם זאת רק בשל דבריו של נציג הנתבעת, לפיהם אין הבדל בין חניה רגילה ולבין חניה במתקן, דבר שהסתבר לטענתה כשגוי. התובעת דרשה לחייב את הנתבעת בסכום של 231,000 ₪ בגין ירידת ערך עקב הפגמים במתקן החניה ובגישה אליו, 78,000 ₪ בגין איחור במסירת הדירה, 25,000 ₪ בגין תריס ורשת, 25,000 ₪ בגין עגמת נפש, 7,000 ₪ בגין נזק לרכבה ו-4,680 ₪ עבור שכר טרחת שמאי וסה"כ 370,680 ₪.

 קבוצת לב העיר – האשל 6 ר״ג בע"מ מצידה הכחישה את הטענות ואמרה כי הנתבעת הסכימה, למן חתימתה על הסכם התמ"א וכלה בכל שלב שלאחר מכן, לקבל חניה במתקן, כי המתקן חף מפגמים כלשהם, כי התובעת לא זכאית לפיצוי כלשהו בגין מועד מסירת הדירה, כמו גם לא זכאית לפיצוי עבור שאר הסכומים שתבעה.

שופט בית משפט השלום בתל אביב יאיר דלוגין מינה את המהנדס והשמאי צבי רון, כמומחה בית המשפט למתן חוות דעת בקשר לשאלה האם עקב מסירת החניה במתקן שנמסרה לתובעת, נגרמה ירידת ערך כלשהי לדירתה. המומחה קבע בחוות דעתו כי החניה של התובעת הינה ברת שימוש ותואמת את הנחיות משרד התחבורה והנחיות הועדה המקומית, שמהוות את האישור הסופי להסדרי התנועה. כן קבע המומחה כי לא קיימת סטייה במידות בין הוראות התכנון ולבין תא החניה עצמו או הרמפות המובילות לחניה. עם זאת קבע המומחה כי החניון אינו נח למשתמש, הן ביחס למידות תא החניה והן ביחס לרוחב הצר של הרמפות המשפיעות על הצורך בביצוע תמרונים רבים ומסורבלים. כן קבע המומחה כי מידות תא החניה של התובעת, לרבות הגובה שלו (1.55 מ'), המגביל סוגי רכב שיכולים להיכנס לחניה, מהווה מפגע תפקודי, אשר מגביל את רב בני האדם הבוגרים שצריכים להתכופף על מנת להיכנס לרכב.

המומחה קבע כי ככל שהחניה שהייתה זכאית לה התובעת היא החניה שהוקצתה לה בפועל, אין ירידת ערך, ככל שהייתה התובעת זכאית לחניה במתקן שהגובה שלה 1.75 מ' (ולא 1.55 מ', כפי שהוקצתה לה בפועל), ישנה ירידת ערך בסך של 80,000 ₪, לפי מועד קובע 7/2020 המייצג מועד ביקור שמאי התובעת בנכס (70,000 ₪ לפי מועד קובע 1/2019 שמייצג את מועד מסירת החניה) וככל שהתובעת הייתה זכאית לחניה רגילה, ירידת הערך היא 180,000 ₪, לפי מועד קובע 7/2020 (170,000 ₪ לפי מועד קובע 1/2019).

בדיון עצמו בנוגע לפיצוי בגין ירידת ערך שנגרמה לדירה עקב החניה שסופקה התובעת אמנם טענה בכתב התביעה כי לפי ההסכם הייתה צריכה להיערך הגרלה וזו לא נערכה, אולם ניכר מכתב התביעה עצמו, כמו גם מסיכומיה, וכן מדברים מפורשים שאמרה בחקירתה, כי העובדה שלא נערכה הגרלה, אינה עילת התביעה שלה בנושא החניה, אלא ההבטחה שניתנה לה על ידי נציג הנתבעת, לפיה אין הבדל בין חניה רגילה ולבין חניה במתקן והתוצאה, לפיה לטענתה לא ניתן לעשות שימוש בחניה שלה עקב קשיי תמרון והגובה הנמוך של התא. התובעת עתרה בכתב התביעה לסכום של 231,000 ₪, אשר לפי חוות דעת השמאית מטעמה, מבטא שווי של חניה בבניין באזור מגוריה (לא חניה במתקן, אלא חניה רגילה).

השופט מציין כי לא הוכח על ידי התובעת כי לו נערכה הגרלה, היא הייתה מצליחה להגריל חניה רגילה או חניה בגובה 1.75 מ', המתאימה לרכב בגובה 1.70 מ' (היו גם חניות כאלה; החניה של התובעת הנה כאמור בגובה 1.55 מ', המתאימה לרכב בגובה 1.50 מ'). כמו כן בהסכם נקבע אמנם כי 12 חניות הבעלים יחולקו לפי הגרלה, אולם נראה לכאורה מסעיף זה כי לא הנתבעת אמורה הייתה לקיים את ההגרלה אלא הדיירים עצמם. כמו כן, נקבעו הוראות הנותנות בהגרלה עדיפות לבעלים מסוימים. התובעת נמצאה במסגרת עדיפות זו בסבב השני ולא הראשון של ההגרלה. התובעת עצמה העידה כי מי שהיה צריך לערוך את ההגרלה היו הדיירים. אשר להסכם התמ"א עצמו צורף נספח, המציין את שטחי יחידות הבעלים והקומה, הן בבניין הקיים והן בבניין החדש ולצד נתונים אלה גם צוין איזה סוג חניה יקבל כל אחד (רגילה או מכפיל). ביחס לתובעת נרשם חניה במכפיל. גם בהמשך חתמה התובעת על תכנית חניה, בא כוחה חתם על הבקשה להיתר והיא חתמה על פרוטוקול מסירה, כשלפי כל המסמכים הנ"ל, מוקצה לתובעת חניה במכפיל.

עילת התביעה של התובעת בנושא החניה הנה אפוא כי מתקן החניה שהוקצה לה לא שמיש וזאת לנוכח קשיי התמרון וכן לנוכח גובה התא, שמחייב אותו ורבים אחרים, שגבוהים מ-1.55 מ' להתכופף בעת הכניסה לתא החניה ולרכב ובעת יציאה מהרכב ומתא החניה.

השופט דלוגין "לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים ולחומר שלפניי, נחה דעתי כי יש לפצות את התובעת בגין נושא החניה, אולם לא בסכום שתבעה, אלא בסכום שקבע המומחה ואשר מבטא את ההפרש בין החניה שסופקה לה בפועל ולבין חניה במתקן עם תא חניה בגובה 1.75 מ'. התובעת לא זכאית לפיצוי בגין ירידת הערך שמייצגת קבלת חניה כפי שקיבלה לעומת חניה רגילה, שכן לא הוכח כי הובטח לנתבעת חניה רגילה. גם טענתה שלפיה נציג הנתבעת אמר לה כי אין הבדל בין חניה רגילה ולבין לחניה במכפיל, לא יכולה לסייע לה. טענה זו לא הוכחה. גרסת התובעת בכתב התביעה והן בתצהירה בעניין זה הייתה כללית וסתמית. היא לא ציינה מי מטעם הנתבעת אמר לה שאין הבדל בין החניות ולא ציינה מתי אמר לה והיכן…אין צורך להיות מומחה לחניות כדי לדעת שיש הבדל בין חניה רגילה ולבין חניה במתקן. חניה במתקן, כשמה כן היא, חניה במתקן. לפיכך, היא אינה ולא יכולה להיות חניה רגילה. מכאן, שברור שיש הבדל בין חניה במתקן ולבין חניה רגילה".

עוד הוסיף השופט כי חניות במתקן מצויות לרוב בחניונים ברחבי המדינה, בין אם במרכזי קניות או בבנייני מגורים וכו', כך שהתובעת ידעה ויודעת היטב שיש הבדל, מה גם שההבדל מצוי כאמור בגוף האמירה. מנגד, העובדה שמומחה בית המשפט קבע כי החניה שסופקה לתובעת ברת שימוש ואף עומדת בכל התקנים, הן של הודעה המקומית והן של משרד התחבורה, לא יכולה לפטור את הנתבעת מלשלם פיצוי.

מתוך פסק הדין

"נתחיל מזה שהנתבעת התחייבה בהסכם לספק לתובעת "…דרכי גישה סבירות לחניות" (ס' 9.6 להסכם). המומחה רון קבע כאמור כי "החניון אינו נח למשתמש, הן ביחס למידות תא החניה והן ביחס לרוחב הצר של הרמפות המשפיעות על הצורך בביצוע תמרונים רבים ומסורבלים".

"ממצא זה מקבל תמיכה ברורה מהתמונות שצורפו לחוות דעת השמאי מטעם התובעת, המעידות על הצפיפות הבלתי סבירה בדרך הגישה לחניית התובעת ועל השטח הקצר וצר שעומד לרשותה לבצע את התמרונים הנדרשים להיכנס לחניה ולצאת ממנה. אמנם לא בלתי אפשרי, כך שהחניה אכן ברת שימוש, אולם ודאי לא מדובר ב"דרכי גישה סבירות לחניות", כמו שהובטח לתובעת בהסכם".

"גם העובדה שגובה תא החניה של התובעת הוא 1.55 מ', מחייב פיצוי, שכן גם אם הנתבעת לא ידעה על גובה תאי החניה בעת כריתת הסכם התמ"א, אלא רק מאוחר יותר, עם הזמנת המתקנים, יש לפרש את הביטוי "…דרכי גישה סבירות לחניות", ככולל גם את תא החניה עצמו". אולם כך או אחרת, היה על הנתבעת בכל מקרה ליידע את התובעת במפורש, כי היא עשויה לקבל תא חניה כה נמוך, שכל אדם בגובה ממוצע צריך יהיה להתכופף בעת כניסה לתא ויציאה ממנו".

"קונה הסביר, אשר אומרים לו כי הוא עשוי לקבל חניה במתקן/מכפיל חניה, לא אמור להבין מכך לבדו, שהדבר טומן בחובו גם את האפשרות של התכופפות שכזו. הנתבעת, גם אם לא ידעה שתא החניה של התובעת יהיה בגובה 1.55 מ', הייתה צריכה לדעת כי זו אפשרות וזאת שעה שמדובר בקבלן בניין ותיק ומנוסה. לכל הפחות הייתה צריכה הנתבעת לברר מראש עם ספק המתקנים עניין זה".

"גם כאן הנושא קיבל ביטוי מוחשי בתמונות שצורפו לחוות הדעת המשאית של התובעת, בהן ניתן לראות כי בתא חניה שגובהו 1.75 מ', לא נאלצת התובעת להתכופף, בניגוד לתא החניה שלה, בה היא כן נאלצת לעשות כן. טענת הנתבעת כי נושא חובת הגילוי הוא בגדר הרחבת חזית יש לדחותה. בסעיף 46 לכתב התביעה נטען כי לא הוצג לתובעת ולא הוסבר לה המפרט הטכני של החניה. די בטענה זו כדי להכיל טענה להפרת חובת הגילוי כנזכר לעיל."

"בהינתן כל האמור לעיל, כדי לעמוד בהתחייבות של הנתבעת בהסכם, היה עליה לכל הפחות לספק לתובעת את תא החניה במתקן שגובהו 1.75 מ'. משלא עשתה כן, הפרה את ההסכם ואת חובת הגילוי שהיא חבה כמפורט לעיל. הנזק שנגרם לתובעת הוא אפוא ירידת הערך שנגרמה לתובעת עקב הספקת תא החניה שסופק, במקום תא חניה במתקן בגובה 1.75 מ'".

"המומחה רון אמד את ירידת הערך הנזכרת לעיל בסכום של 80,000 ₪ לפי מועד קובע 7/2020, אותו אני מאמץ. ירידת ערך זו לוקחת בחשבון (ראה פרק עקרונות השומה), את הפרש הגובה בין התאים (1.55 מ' לעומת 1.75 מ'), שמעבר לנושא ההתכופפות גם מגביל את סוגי הרכבים שניתן להחנות בתא החניה, וכן את הצורך לבצע תמרונים רבים כדי להיכנס ולצאת מהחניה, לרבות הזהירות הרבה והתמרונים הכרוכים בנסיעה ברמפה שמובילה לקומת החניה של התובעת".

"המומחה רון לא נחקר על חוות דעתו, כך שסכום ירידת הערך שקבע לא נסתר. השמאי מטעם התובעת לא עמד את ירידת הערך, אלא כאמור, אמד את שוויה של חניה רגילה בבניין באיזור, כך שלא ניתן ללמוד מחוות דעתו על סכום אחר שישקף נכון יותר את ירידת הערך שנגרמה לתובעת. גם מחוות דעת שמאי הנתבעת לא ניתן לחלץ שווי ירידת ערך בסכום שונה ממה שקבע המומחה. ממילא למומחה בית המשפט יש יתרון בשל העובדה שהוא מומחה אובייקטיבי".

לבסוף, אמר השופט "כשאני בוחן את ירידת הערך שנקבעה על ידי המומחה רון, בסכום של 80,000 ₪ כאמור, אני מוצא אותה כסבירה בנסיבות העניין ולא מצאתי טעמים לסטות ממנה. הנתבעת תשלם אפוא לתובעת 80,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1.7.2020 ועד התשלום בפועל".