ניהול ופתרונות חניה לפרוייקטי נדל"ן מורכבים וכיצד מסייעים לשיווק הפרוייקט.
יוסי קורודבה מנכ"ל קבוצת נכסי אריאל, את אבי חלפון סמנכ"ל שיווק אמות השקעות, את עמית קדם מנכ"ל סנטרל פארק, ואת רז זלצמן מנהל נדל"ן ישראל כלל ביטוח.
אחת הבעיות הקשות ביותר היא כמובן הנושא של חניה עבור משרד, גם מקמות החניה מוגבלים, ואיך התוכנית החדשה של משרד הפנים לעצור את מקומות החניה. נתחיל לדבר עם יוסי מנכ"ל קבצת נכסי אריאל מהגדולות בארץ.
יוסי קורודבה– צהריים טובים. מי שלא מכיר אני יוסי קורדובה מנכ"ל קבוצת נכסי אריאל. ב-2016 נפל דבר בישראל. המועצה הארצית לתכנון ובניה אישרה חניה במרכזי ערים. העדכון התחיל ככמות חניות לפרוייקטי מסחר ומשרדים ותהליכים הקשורים בהסעת המונים שאמורים לצמצם את כמות החניות.
במקביל, בעשור האחרון, רוב התנופה הכלכלית, בנו עוד ועוד פרוייקטים גדולים. בתחומי המשרדים, המסחר. וזאת על אותה משבצת קרקע במרכזי ערים. נהרסים וקמים מגה פרוייקט. מה אופייני להם? שילוב בעלויות ותחרות בין יזמים. אנחנו מוצאים מכל הסוגים האפשריים, מסחר, משרדים, חניה. משרדים, מלון, חניה. מרכזים רפואיים, משרדים חניה. מסחר, דיור מוגן, חניה. מרכזי קניות, משרדים, מגורים וחניה. ועוד כהנה וכהנה. בשילוב הזה אנו מוצאים נדל"ן מניב לצד אופי משולב של נכסים מסחריים בבעלות של אחרים. או משולב עם מגורים ודיור מוגן. שזה סקטור מאוד מיוחד. תחרות בין יזמים- על מנת לאכלס מגה פרוייקטים בהיקפים כאלה ואנו מדברים לא נבנים פחות מ-50,000 מטר מעל קרקע, נדרש באופן בסיסי, יצרן שרוצה להעמיד פרוייקט, עושה את התכנון, את הייזום, את המימון, את האיתור, כשיצא לדרך, איך הוא מביא. למה לקוח עוגן גדול ילך אליו ואל לשכנו. בשנים האחרונות ישנן תחרויות בין יזמים שיוזמים בתוך אותם פרוייקטים איזורי משיכה: חדרי כושר, בריכה, מרכזי כנסים. כפועל יוצא, מוצבות דרישות החניה שבדרך כלל מופרות. לדוגמא מרכז רפואי בתוך בנין משרדי יוצר ביקוש תוך זמן. חדר כושר בתוך מרכז קניות יוצר ביקוש עודף לפרקי זמן קצרים. לקוחות פרימיום, דורשים חניות צמודות מה שמצמצם את הגמישות. מאידך, אנו רואים הסבה של בנייני משרדים ישנים כמו בנייני מגורים ישנים למלונאות. יש ביקוש למלונאות במדינת ישראל. במלונאות הביקוש לחניה הוא אפסי. לכן אם הם נמצאים בסמיכות לפרוייקטים אחרים עם בעיות חניה, יש לראות איך משלבים ביניהם. כיצד עושים זאת? עם יזמים שונים? מהיכרותי רבת השנים את עולם הנדל"ן ובניגוד לחשיבת הרגולטור, לא נראה שבטווח הקרוב, הנראה לעין, ובטח לא הרכבת הקלה בעשור הבא, הבא. אם כך המצב, קשה מאוד ליזמים לשווק ולאכלס את המגה פרוייקטים. ולכן, כבר לא מדובר על טיפול בחניה. אלא טיפול ביכולת בכלל להרים את הפרוייקט הזה. כיצד מגשרים על הפערים? האם נמנע מחברות בין לאומיות המחזיקות אלפי מטרים של שטחים, מייקרוסופט וגוגל להגיע לישראל? האם נפסיק להיות סטרטאפ ניישן?
קבוצת נכסי אריאל זיהתה את הבעיה לפני מספר שנים ופיתחה מודל עבודה לחניונים של תכנון, הקמה וניהול משולב, שמאפשר את שיווקם של המגה פרוייקטים. כיצד- נרחיב בפאנל.
תודה. אז בעצם, היום כאשר מדברים על הדיור, אני ממשיך איתך, אז ההכנסות קצובות. כי בעצם מצמצמים לכם גם את כלי החניה, אז כיצד מסתדרים עם זה?
יוסי אם המוטו בעבר היה רווחיות מחניה, היא מתגמדת והופכת אפילו לשולית, אם הבנין נשאר ריק. לכן הדיון לא מתחיל מרווחיות, אלא מיכולת של פתרונות החניה לקיים את השיווק למעלה. אחרי שמצאת פתרונות ושיווקת את החניון, אתה קופץ ברווחיות שבעתיים, אתה מלא, הפקטור הוא המחיר.
שאלה מופנית לאבי חלפון: ניהול החניה לאתגרים של נדל"ן, ואתם חברה שנמצאים בחלק מהפרוייקטים הכי מורכבים, כולל בנין של 70 קומות ברחוב תוצרת הארץ שעושה אייל ארד, המעצב, יחד עם אבנר ישר. וזהו אחד הפרוייקטים היותר מורכבים. אז בעצם, כאשר מדברים על פתרונות חניה, גם מול הבשורה הגזירה החדשה. אז עושים פחות חניה? פחות מקומות חניה?
אבי חלפון, אמות השקעות, טרם נתקלנו בתקן המחמיר, אנו בונים על פי תקן ישן, אך בעתיד אין ספק, שנרצה לבנות מגה פרוייקט, אם לא יתנו חניה צריך לשקול היטב אם בונים זאת עכשיו, או מחכים שיהיו פתרונות חניה אחרים, או תחבורה ציבורית. אנו משתמשים יותר ויותר טכנולוגיה, ויותר ויותר באינפורמציה שאפשר לשלוט עליה, מהכלים של החניה. ומנתחים כל הזמן את נושא התפוסה, בשעות מסויימות, ומשתדלים לפתור את זה.
תשמע, אם אני חוזר אליך, הרי קניון מורכב מחניון + קניות. אף אחד לא יגיע באוטובוס לבצע קניות, גם שם יש בעיה.
יוסי קורדובה: יש בעיה, ולכן לא תמצא בניה של קניונים במרכזי ערים, הם נמצאים בשוליים.
כשעזריאלי המציא את קניון, קניות וחניון אני מזכיר שהחניון היה חינם. ניקח את קניון איילון הראשון, שהוא בכלל בנה בקצה, בשפיץ של רמת גן. ורמת גן רצתה למשוך אותו כיזם, הבטיחה לו עשרים שנה חניה במרחב. לפני שנה נגמרה ההבטחה, האם ירדו הקניות? אספר על בעיה נוספת: קניון איילון אפילו שהרחיב עצמו, מושך לקוחות. מה עושים הפרוייקטים מסביב שלקוחות רוצים לבוא ואין חניה בקניון? המרחב הסביבתי נתקל בבעיה בגלל הקניון. יש לו כמות חניה ללקוחותיו שלו, ולא מעוניין שיבואו אחרים ויחנו שם. היום לא יבנו כך, תראה, ברמת אביב, כשפתחו את זה, בשנים האחרונות היה חינם – כיום בתשלום. זה לא יהיה חינם נקודה.
רז זלצמן, כלל ביטוח: הנושא הביטוחי חשוב, במיוחד שרכבת ישראל פתחה נדל"ן מניב.
רז– נכון. אנחנו שחקנים של תשואה אנו נמצאים בשנים היותר הרבה בחו"ל, ו-15 שנה בישראל, כאשר הנדל"ן המניב זרוע להשקעות של החברה, לא השקעות רגילות שבהן זה רק נדל"ן אלא חלק מהפעילות השוטפת של ההשקעות.
כשהולכים לבנין משרדים בפרוייקט כמו שהזכרת, חשוב לתכנן מראש את החניון, החניון הוא יחידת רווח ויחידה כלכלית בפני עצמה שאמורה לשרת פרוייקט שנמצא מעליו. יש לעשות שיעורי בית וחשיבה אדריכלית, מבחינת יעילות החניה וכו'. וגם לבדוק תחרות בסביבה, את הביקוש וההיצע, ועל ידי כך, גם בעולם המסחרים וגם בעולם של ענף המסחרי היותר דומיננטי לדעת כיצד להקצות את החניון שלנו, כפי שאבי הזכיר, ועדיין להגיע לאופטימיזציה בפרויקט כולו. אנו יכולים לפלח ולקבל את השוכרים שלנו לתת שטחים שלנו לשוכרים מסויימים, אך החיים חזקים מהכל, ולפעמים ישנן הפתעות. רוצים לעשות זאת עקב בצד אגודל. יש לקוחות אסטרטגיים שלא בקלות נוותר עליהם, אלא נציע מקומות חניה אחרים. יש לתת את כל הכח לביקוש, ו2. להשאיר לנו אפשרות להקים לאותו פרוייקט בצורה יעילה מבלי לפגוע.
התשואה הממוצעת- שאלה מאוד קשה, כי זו עסקת חבילה. היום אני יכול לומר שהתשואות נעות בין 6 ומשהו אחוז וצפונה. במרכז הארץ, בפריפריה התשואות עולות, תלוי מי השוכרים, מה נתוני השכירות שזה מרכיב מאוד חשוב. אתן דוגמא: לפני מספר שנים, יצא לא רוצה לציין את השם, אך טענו שקניון מסוים הבעלים שלו רוצה למכור אותו בשישה אחוז, היו כאלה שקפצו מה פתאום שישה אחוז, רוצים לבדוק את הפרטיים, כשאתה בודק לגבי הסכמי השכירות והסכמים היסטוריים נעו סביב 100 ₪ למטר, ברור שה-6% לא רלוונטי, כשההסכמים יפתחו נגיע ל7.5%.
אתה יכול לתת דוגמאות לפתרונות תפעוליים? כן.
כפי שאבי אמר, אנו נעזרים באוטומציה, עולם החניונים של מערכות מתוחכמות שמשרתות אותנו היום, יש כח אדם, מאפשר לתת הסדרי חניה יעילים לשוכרים שונים, וגם מאידך לאכוף אותם. מערכות שונות שדיברו בפאנלים הקודמים מאפשרים לעשות חניון בתוך חניון למשל, אנחנו לעיתים מקצים מקומות חניה מסוימים לשוכרים מסויימים בתוך אותו חניון, שוכר מגיע, מזדהה בכניסה לחניון, מכניסה אותו לחניון והוא מחויב לנסוע לתוך איזור ספציפי סגור ולהזדהות פעמיים, אחרת, כשיגיע לצאת החוצה – או שישלם כסף או שלא יצא. אנו עושים את זה למשל הכללה בתוך מבנים, להקצות מפלס למזדמנים, אנו עושים את זה כפי שיוסי הזכיר למשל במקומות שעובדים במשמרות, לכן אנו נאלצים לתת לשוכרים מסוימים תקופות, משמרות יוצאות ונכנסות, המערכת יודעת לזהות כמות גדולה יותר של שוכרים בו זמנית, מקציבה זמן מסוים לצאת החוצה, כי אם לא – הם ידרשו לתשלום.
אני יכול אפילו לספר על דוגמאות שהחניון עצמו הוא מעבר להיותו ברמה הנורמטיבית משלב כלי רכב רגילים, למשל בניינים באיזור המרכז עם סוכנויות רכב שצריכות שטחים לשימושים משלימים, לנושא של מסירת רכבים, וכו', אותו שוכר אם לא יתנו לו שטחים שהקצנו לו לטובת טיפול, כמובן לא היה שוכר אצלנו שטחים, כך למעשה גם הבאנו את אותו דייר אלינו וגם פתרנו את הבעיה.
יוסי, אשאל אותך, בסוף אני אומר לממשלה תעתיקו. אין זכויות יוצרים. מדוע אנו לא מעתיקים מהעולם? אתה מנהל 150 פרוייקטים. למה זה לא קורה?
יוסי קורדובה– אענה, עמית לקח את השיחה, והפאנלים הקודמים לקחו לחניות ומקומות חניה מזדמנים. הפנאל הנוכחי מתמקד בפרויקטים וכיצד משווקים אותם. אני מזכיר, שאחד הפתרונות זה שיתוף חניות בין פרוייקטים. מה אמרתי בפתיח? ישנם פרוייקטים שיש עודף ביקוש, ומאידך, פרוייקטים שהוסבו לבתי מלון נוצר עודף היצע. מה עושים. הלקוח נמצא אצל בנין איקס, ולא מחפש רנדומלית חניה. הוא בא עם רכבו וצריך חניה. תשלח אותו במרחק 50 או 100 מטר עם החליפה ובצהריים המזכירה תרוץ ותיקח את הרכב מהחניון? לא. אנחנו חושבים קדימה, ותחת הכותרת של שיתוף, הלכנו לחפש בעולם בנושא עולם המשרדים בו אנו מתמחים ולא מצאנו פתרונות ראויים.
מה שעשינו בשנה האחרונה? פיתחנו מערכת של ניוד. כולם משתמשים במילה, אבל זה לא. מה הסוף של הענין? הלכת לארוחת ערב, כשאתה איש עסקים, יושב ומשלם 140 ₪ למטר ורוצה בשניה לקבל את רכבך אבל הוא לא נמצא כי אין מקום, מה עושים הוא נמצא במקום אחר. לא מצאנו פתרונות והחלטנו לפתח מערכת שעלתה לאוויר ממש בימים האחרונים, והתפעול עולה כסף. הפרוייקט מלא. באמצעות אותה אפליקציה אתה לוחץ על כפתור, בזמן שאתה יורד במעלית, זו התחייבות. מתחת ל-5 דקות האוטו נמצא אצלך כאילו חנה כל היום. העלית את רמת השירות, לא חנה בתוך החניון, ויש התחייבות.
הדברים הללו הם חלק מרכזי מהפתרונות. כל עוד יהיו ביקושים לחניה. רק שנוכל לשלב. הבעיה כיצד עושים כשיש שתי חברות שונות. מערכות כאלה יכולות לתת את המענה.
הצטרף אלינו עמית קדם מנכ"ל חברת סנטרל פארק. שנת 2017 מייצגת את הדור השלישי והרביעי, תספר לנו בבקשה על תכנון של חניונים היום.
עמית קדם כפי שאמרתי בפאנל הקודם, אחד הדברים שיכולים לשנות את התעשייה זו המכונית המקושרת, לכל אחד יש בכף היד מידע עצום ובעולם המידע כולל מקומות חניה, תפוסה ומחירים. אנו עובדים על נושא של חניון דינמי, מנסים להשיג ביקושים אם מישהו רוצה לעשות סידורים בקופת חולים, אם יזמין חניה ויודיע מראש לאלו שעות יזמין את החניה, הוא יכול לקבל את חצי מהמחיר. אותו דבר לגבי ביקוש שהחניון מתחיל להתרוקן בשעות אחר הצהריים. האמצעי הזה הוא מבין הירוקים ביותר. לא בהכרח צריך לבנות עוד חניונים. דבר נוסף: אנו מצמצמים מאוד את המקומות השמורים. מייקרים מאוד את המקומות השמורים. החניון יכול לשמש בשעות הבוקר עובדי משרדים ובשעות הערב בית קולנוע, אולם אירועים.
היום, כשאנשים נוסעים מהדרך לארצות הברית בעיקר, הם מזמינים מקום חניה, בוחנים אותו לפי הקרבה ליעד ולפי העלות. אדם רואה לפניו במסך עלות של מספר חניונים יכול לבחור חניון קרוב ליעד והמחיר יהיה גבוה, או חניון רחוק והמחיר יהיה נמוך, אותו דבר יכול להשיג לגבי שעות הביקוש. באותו חניון, כמו מטוס שיכולים להיות מחירים שונים לכל נוסע, כך יכול להיות בחניון. מי שמזמין כיום, מקבל מחיר טוב יותר מאשר השאר, ומצד שני, חניונים כמו חניון פסגות שנמצאים, ניתן לשלם על המקומות הנוחים יותר ולקבל מקום מצוין ששמור עבורו. כל זה אנו חייבים מערכות תפוסה, שכל חברות החניונים יעבירו את המידע אונליין. כשכולם יעשו את זה תהיה התקדמות גדולה, ומצד שני זה חשש לתעשייה שלנו. חברת חניונים לא תפתח אפליקציה, אלא אם כן חברת ענק, לא תפתח לעצמה אפליקציה, ולכן חלק מהכח עובר היום לדור הצעיר שמפעיל את הסטרטאפים.
צרכן החניה הישראלי לא מתוחכם יש לחנכו. ומעבר לנושא של הצרכן, אנו מדברים על המחיר. לא כל אחד מוכן לשלם כל מחיר על החניה. למרות שנראה אחרת. איך פותרים את המעגל ואיך מוזילים את החניה באמצעות הנושא של הזמנה, אבל זה דורש כסף ותקציב לחנך את הציבור, איך פותרים את המשוואה?
עמית – ההזמנות עולות מחודש לחודש, אני מניח שבסופו של דבר תגיע חברה גדולה לתחום ותכניס תקציבים,. אני חושב שבעולם זה מה שקורה. השוק בארץ קטן יחסית, בכל בעולם יש השקעות ענק ואני בטוח שחברות כמו גוגל ואחרות כבר עכשיו מציגות מידע על חניה והמידע היום על חניה יותר ויותר עשיר. ניתן לדעת בדיוק אם יש מקום פנוי לטעינה של רכב חשמלי או מתי יתפנה, כמה תשלם, כמה אתה קרוב ליעד, הכל חייב לקרות. כרגע לא השקיעו מספיק מאמצים כי השוק קטן יחסית.
אבי כיצד אתם נערכים לאתגר?
אבי חלפון – אנו שותפים לפיתרון שהציג יוסי, כשבנינו את אטריב ברמת גן, מגדל חדש יחסית של בערך 60,000 מטר חששנו מנושא החניה, הבניין בנוי על מגרש קטן, יש בו סביבות 800 מקומות חניה, ואנחנו פחדנו שאולי נצטרך יותר, ונכנסנו לפיתרון הזה. נכון להיום, אנו מסתדרים בבנין, אבל הפיתרון, טוב שהוא קיים, אנחנו גם משתדלים לצמצם את החניות המסומנות בבנין, אם למישהו יש חניה מסומנת אף אחד לא חונה שם, אני חושב שחלק מהפיתרון זה פשוט לבנות מודל שיחזיר כסף גם לזה ששכר חניה שמורה, זה חלק מהפיתרון. ואז ישתף פעולה, יתן לאנשים אחרים לחנות בחניה השמורה שלו. אנחנו בהחלט, נכס תחת הכותרת נכסים יעילים, יש מספר לכל אלה, ואנחנו מחפשים חניון שלמעשה יכול להתנהל על ידי מפעיל חיצוני ששוכר את המבנה. או ניהול עצמי שאנו נכנסים לעסק החי ובאמצעות מפעיל שונה. ההכנסות יוצאות מסל אחד ההוצאות מסל אחר.
אם אחזור אליך עמית, בעצם, באמת נתת דוגמא לחניונים חכמים, וכמובן יש חיפוש באפליקציות. אבל כל הפיתרון הזה, בעצם של חניה, שהיא לא באמת מזדמנים אלא לאנשים שהם בעלי משרדים, ניהול, רוצים שירות כי הם משלמים ורוצים שירות אחר. כיצד נערכים לשירות האחר?
עמית קדם: המרכיב הכי חשוב, זה מהירות. רוצים למצוא מקום חניה כמה שיותר מהר, להגיע למעלית כמה שיותר מהר. כשהם חוזרים לצאת מהחניון במהירות. ישנם פרוייקטים בעולם בתחום הזה, מאתרים את מקום החניה באותה דרך, עוקבים אחר האור הירוק, ניתן להקליד את מספר הרכב ולהגיע במהירות למקום החניה, לגבי שירותים נוספים, מה שעושים הרבה בעולם, מצרפים שירותים נוספים לחניון, אפשר להזמין שירחצו את הרכב או שיקחו אותו לניקוי יבש, כך שבחניונים ניתן להוסיף הרבה שירותים נוספים במקום הזה של חניונים. באשר להיערכות- יזמי הנדל"ן, אם מסתכלים 20 שנה קדימה יש להסתכל כיצד יראה החניון של הרכב האוטונומי, שיצטרכו הרבה יותר מקומות חניה. יהיו חניונים שלא בשימוש, וכבר עכשיו יש לחשוב על חניונים שיתאימו לשימושים אחרים, כמו בניית גג גבוה יותר, להתייחס לכמות חדרי המדרגות שצריך, למיזוג. הרכב האוטונומי יהיה שירות, וכל הזמן יסיע אנשים, מעבר לכך, כשיביא אותי לתיאטרון ויוריד אותי בכניסה, יגיע למחסן רכבים ויחזור לקחת אותי. כך שהצורה שבה הרכב יחנה בחניון שונה לחלוטין. צריך איסוף של הרבה אנשים, הרכב יחנה בצורה אחרת לגמרי. כל רכב יחסום. לא צריך מרווח בין הדלתות התמרונים שונים. הרכב האוטונומי הוא איום על כל תעשיית החניונים.
אני חייב לשאול את כולכם שאלה מתבקשת. אנו נמצאים בעידן אחר. תהיה יומרנות לפתור את בעיות החניה באמצעות התחבורה הציבורית. כלומר: המדינה בעיני רוחה רואה את המנכ"ל מגיע בתחבורה ציבורית למשרד כדי לצמצם את מקומות החניה על פי התוכניות החדשות, כל הנושא הזה יפחית את הצורה אולי את היכולת של החניה לתת פיתרון. תחבורה ציבורית יש לתת פיתרון על חשבון חניה. האם יש אפשרות אחרת לצמצום חניה?
במחשבה לטווח ארוך כן, במחשבה לטווח קצר צריך להתייחס לעובדות. וגם בעובדות, אני יכול לתת דוגמא, שיש לנו בנין בפתח תקוה, שמושכר רובו לחברות היי-טק, שהוא במרחק של שניים שלושה ק"מ מתחנת רכבת, ואנו מפעילים שאטל, על חשבוננו, ומהחניון של הרכבת מצמצמים את ההגעה של תחבורה פרטית לבניין. אגב אני רואה את זה בכל המשרדים, למשל בבנין ידיעות אחרונות. אנשים אומרים למה להגיע עם רכב כאשר הרכבת נוחה. הבעיה שגם ברכבת אין חניון ואז כמו בראש העין לא תגיע עם אוטובוס, ואז אתה בבעיה. יש ערים שחושבות על זה. דיברו על ירושלים. ירושלים חשבה קדימה ובנתה חניונים בתחנות הרכבת המרכזיות, ודאגה שלא כל עם ישראל יחנה. אני רוצה לעודד את הנסיעה ברכבת הקלה. אני אתן חניה חינם למי שיחנה וייסע ברכבת. עד לפני שלוש ארבע שנים לא היו פתרונות כאלה, אנחנו הרמנו את הכפפה לפני 4 שנים הבאנו פתרונות מאירופה, הבאנו מערכת משולבת של כרטוס בין חניון לרכבת הקלה. אם נכנסת ולא יצאת – תשלם כמו חניון רגיל. חנית, נסעת ברכבת הקלה, כך נקבל ניצול מקסימלי. וברצוני להוסיף משפט על צמצום וחשיבות הרגולציה. זאת אחת הבעיות במדינת ישראל, כולנו אנשים מבוגרים, ואני רוצה שיגיד לי מישהו באולם הזה, אם הוא רואה בעשור הקרוב, מטרופולין תל אביב ירידה בביקושי חניה. מה עשתה המדינה בגלל כל השינויים? קודם כל צמצמה. האם היזמים מתכוננים לבנות פחות? כרגע במרכז תל אביב נבנים למעלה מעשרה מגה פרוייקטים. ב-2020 יצטרפו קרוב למיליון מטר מרובע במרחב תל אביב. אין הסעת המונים איך פותרים את העסק. הפיתרון הוא שיתוף וטכנולוגיה.
זה ברור זה מה שאנו אומרים. ירדו מקומות החניה והביקוש לא קטן. אתה הולך למקום סמוך, רואה החניון ריק ומנייד רכבים לאותו מקום. אנו מדברים על מקרים במרחב תל אביב שהולכים והופכים. אתה יודע כמה בתי מלון נבנו לאחרונה? או שאתה מדבר על משרדים. הכניסו מרפאות, יש שעות צפופות. משרדים, הייטק מתחילים לעבוד מאוחר יותר אתה עושה רכיבה של אחד על השני אין דרך אחרת. צריך להביא מאגר מהסביבה או מתוך עצמך לאותם ביקושים.
עופר- בואו נניח שיושבים מולנו לקוחות ואנשים בעלי משרדים. אלו טיפים תיתן להם למצוא פתרונות לעובדים ולעצמם במקום שהם שוכרים?
דבר ראשון מה שעמית אמר, הגיעו באוטובוס 15 חבר'ה פיתרון שיכול לעבוד בחברה, ושלא כל עובד יבוא עם רכב. זה פיתרון אחד. פיתרון שני זה כל הטכנולוגי בשאיפה כל הזמן לשמור על רמת חניון מליאה, ולנייד רכבים לחניות אחרות. כמה חשוב בתחום השיווק של פרויקט נושא שיווק החניה?
תראה, אנחנו חושב יש לנו על מאה בניינים מתעסקים גם במשרדים, גם במסחר וגם בתעשייה ולוגיסטיקה, לא מכיר בנין אחד אצלנו שאין בו חניה, וצריך לפתור ובנושא של החניה הוא מאוד חשוב, אם מסתכלים על כל נכס, זה מתחיל בנראות של החניון, בגישה אליו, באסתטיות שלו, בצורת השילוט שלו. בשאיפה למנוע גם פקקים בתוך החניון. יש חניונים אנשים שרגילים לחניון יודעים להיכן לנסוע ולמצוא חניה. פתאום בא מישהו וזה קורה כל יום ולא ובהרבה אחוזים, ואנשים שמחפשים חניה ועוברים את כל החניון ומסתכלים שלט – שלט ויוצרים פקק ענק, אז זה הנראות והיעילות של החניות והאינפורמציה שאתה יכול לתת. בהמשך למה שאבי ויוסי אמרו, אנו קודם כל גורמים לפרוייקט ואחר כך מסתכלים על הפרוייקט כיחידת רווח. תמיד יש אותו קונפליקט האם להשכיר למנויים שמורים או צפים, או להשאיר למקומות מזדמנים שבבנין עם ביקוש גדול יכולים לייצר הכנסות משמעותיות, אפילו מעבר לחודשיות.
אני חייב רגע לשאול שאלה. אנו כל הזמן מדברים על המרכז. מה עם הפריפריה? גם שם יש כדאיות?
בצורה משמעותית פחות, מצוקת חניה הרבה פחות משמעותית שם, ולכן לרוב החניונים הם חלק מפרוייקטים קיימים והסביבה נותנת מענה. ברוב. אני חושב שלא תהיה ברירה והחניון, אי אפשר ייהיה להסתכל עליו רק כמרכז רווח. החניון צריך לייצר לבנין עוד מקומות חניה וירטואליים. זה עולה כסף, התפעול עולה כסף, אבל זה מתגמד לעומת היכולת. מדינת ישראל לא עוצרת באדום, והבניינים נבנים והביקושים. אנו כולנו רוצים שתמשיך להיות רווחה כלכלית במדינה ראינו מה קרה בשנת 2000 שחברות עזבו ולא חזרו. נצטרך לתת פתרונות חנייה אחרים.
גד ליאור – תודה רבה. אני רוצה ערן כץ כאן? כן. אז תדהים אותנו עם הזיכרון שלך, ערן הוא למעשה שיאן גינס בנושא של תרגילי זיכרון ומחבר רב המכר 'איך לזכור בקלות'. תודה רבה לעופר פטרסבורג על הנחיית שני הפאנלים האחרונים.