חניה תנועה ותחבורה

הדור הבא של עולם החניה: "החניון לא קיים בפני עצמו – העתיד הוא חיבור למערכות הנדל"ן"

בשיח מקצועי שקיים העיתונאי עופר פטרסבורג עם יוסי קורדובה, מנכ"ל קבוצת "נכסי אריאל", הציג קורדובה תפיסה חדשנית המערערת על הדרך שבה יזמים ומנהלי נדל"ן תופסים את המרחב התת-קרקעי. לדבריו, עידן ניהול החניונים כמערכת מבודדת הסתיים: "החניון נוצר אך ורק עבור הנדל"ן שמעליו, והמפתח להצלחה טמון באינטגרציה מלאה של דאטה".

ניהול חניונים במציאות הישראלית המורכבת הוא אתגר תפעולי ואנושי כאחד. מול נהג ישראלי שעדיין מעדיף את הרכב הפרטי ולעיתים קרובות מגיע לנקודת הקצה כשהוא "קצר רוח", נדרשים מנהלי הנכסים למצוא פתרונות חכמים יותר. יוסי קורדובה, מנכ"ל קבוצת נכסי אריאל, טוען כי הפתרון לא נמצא רק בשירות לקוחות טוב יותר, אלא בשינוי אסטרטגי של תפקיד החניון בתוך המערכת המבנית.

זכות הקיום של החניון נגזרת מהנדל"ן

"לחניון אין זכות קיום בפני עצמו", קובע קורדובה בנחרצות. "הוא נוצר אך ורק בשביל הנדל"ן – בין אם מדובר במגדל משרדים, מגורי יוקרה או מרכז קניות. ברגע שמבינים שהדרישה מגיעה 'מלמעלה', מבינים שהנתק הנוכחי בין מערכות החניה למערכות הבניין הוא הכשל המרכזי".

לדבריו, כיום רוב מערכות החניה אינן "מדברות" עם מערכות ניהול המבנה. חוסר התקשורת הזה מונע מהיזמים לייצר העדפות עסקיות קריטיות: "איך אני יכול לתת עדיפות לדייר בקומה ה-33 שמשלם 140 ש"ח למ"ר, על פני נהג מזדמן שרק רוצה לחנות לשעה? רק שליטה מלאה ואינטגרטיבית מאפשרת לקבוע סדרי עדיפויות, לייעד מקומות חניה ספציפיים ולנהל מחירון דיפרנציאלי חכם".

חניה ככלי שיווקי: לתעדף את הקונים של "זארה"

אחד החידושים המרכזיים שקורדובה מציג הוא השימוש בחניה ככלי לניהול חוויית לקוח ושימור שוכרים. "אולי אני רוצה לתעדף דווקא את הקונים של חנות מסוימת, כמו זארה למשל? זה העתיד. השילוב בין הדאטה על השימושים בבניין למעלה לבין הדאטה של החניון למטה – זה הדור הבא".

בתגובה לשאלתו של פטרסבורג על החשש מ"מרד" של בעלי עסקים בשל גביית תשלום על חניה, הסביר קורדובה כי המחיר הוא רק כלי אחד בתוך אסטרטגיה רחבה יותר: "גם אפס הוא מחיר. השאלה היא למי אני נותן אותו. אם משרד עורכי דין משלם 200 ש"ח למ"ר, אני רוצה להבטיח לו ולקוחותיו חניה. לעומת זאת, אם מישהו חונה אצלי ויוצא לרחוב הסמוך – אני לא רוצה אותו בחניון שלי. המערכות צריכות לדעת לזהות את זה באופן אוטומטי".

מהפכת הטכנולוגיה והנתונים

קורדובה מציין כי הטכנולוגיה כבר קיימת – מנהלי חניונים יודעים כיום לנטר רכב עד לרמת החניה הספציפית ולדעת בדיוק כמה זמן הוא שהה בה. עם זאת, הפער נותר באינטגרציה. "העתיד הוא חיבור המערכות. יזמים חייבים להבין שצריך אינטגרציה בין ניהול הקניון לניהול החניון".

לסיכום, בעידן שבו מספר הרכב מחליף את הצורך בזיהוי פנים של הנהג, השליטה הדיגיטלית מאפשרת לנצל את משאב החניה באופן מקסימלי: לנצל חניות פנויות של משרדים לטובת שכנים בשעות הלילה, להציע הטבות ממוקדות לרוכשים ולייצר סביבה עסקית יעילה ורווחית יותר.